Comprar un inmueble en España siendo extranjero no residente es una operación jurídicamente válida y frecuente. Sin embargo, no debe abordarse como un simple trámite inmobiliario, ya que implica requisitos formales, comprobaciones legales previas y el cumplimiento de obligaciones civiles, registrales y fiscales que conviene conocer con precisión.
En este artículo explico cuáles son los aspectos legales esenciales que deben tenerse en cuenta en una compraventa inmobiliaria cuando el comprador no reside en España, con un enfoque preventivo y riguroso.
¿Puede un extranjero no residente comprar un inmueble en España?
Desde el punto de vista del Derecho civil español, no existe una prohibición general para que un extranjero no residente adquiera bienes inmuebles en España. La compraventa es un contrato por el que una parte se obliga a entregar una cosa determinada y la otra a pagar un precio cierto, y esta configuración jurídica es independiente de la nacionalidad del comprador.
No obstante, el ordenamiento jurídico sí contempla limitaciones específicas a la capacidad de adquirir en determinados supuestos concretos, relacionados con conflictos de intereses o con el ejercicio de determinadas funciones. Estas limitaciones no afectan a la generalidad de compradores extranjeros, pero existen y deben descartarse en cada caso.
Por tanto, el elemento decisivo no es la nacionalidad, sino la correcta identificación del comprador, la validez del consentimiento y el cumplimiento de los requisitos legales de la transmisión.
Identificación del comprador: NIE, NIF y representación
Para formalizar una compraventa inmobiliaria en España, el comprador debe quedar debidamente identificado ante notario, Registro de la Propiedad y Administración tributaria.
En el caso de extranjeros no residentes, el NIE resulta imprescindible para:
- Firmar la escritura pública.
- Liquidar los impuestos derivados de la compra.
- Inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad.
Si el comprador no puede desplazarse a España para la firma, puede actuar mediante representante, otorgando poder notarial. Cuando el poder se otorga fuera de España, es esencial que cumpla los requisitos de legalización o apostilla y, en su caso, traducción jurada, para que sea plenamente válido en territorio español.
Una representación defectuosa puede impedir la elevación a público del contrato o generar problemas en la inscripción registral.
La escritura pública de compraventa y sus efectos jurídicos
Aunque la compraventa de un inmueble puede existir desde que hay acuerdo sobre la cosa y el precio, en la práctica la operación se formaliza mediante escritura pública ante notario.
La escritura pública no solo aporta seguridad jurídica, sino que tiene efectos legales relevantes. En particular, cuando la venta se documenta en escritura pública, su otorgamiento produce los efectos de la entrega del inmueble, salvo que del propio documento resulte lo contrario. Este momento marca el inicio de múltiples consecuencias jurídicas, como la transmisión de la posesión y determinados plazos legales.
Además, el vendedor queda sujeto a las obligaciones legales propias de la compraventa, entre ellas la entrega del inmueble y la responsabilidad por saneamiento.
Comprobaciones previas esenciales antes de comprar
Antes de firmar o entregar cantidades, es imprescindible realizar una revisión jurídica mínima del inmueble.
Titularidad registral y cargas
La nota simple del Registro de la Propiedad permite comprobar:
- Quién es el titular registral.
- Si existen hipotecas, embargos, usufructos u otras cargas.
- Si hay limitaciones a la facultad de disponer.
Si el inmueble pertenece a varios propietarios, todos deben consentir la venta. La falta de intervención de alguno de ellos puede hacer ineficaz la transmisión respecto a su cuota.
Registro y Catastro
La comparación entre la descripción registral y la catastral permite detectar discrepancias de superficie, linderos o construcciones. Estas diferencias no siempre impiden la compraventa, pero pueden generar problemas futuros si no se conocen y valoran previamente.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles y deudas asociadas
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles grava la titularidad del inmueble y su impago puede dar lugar a procedimientos de apremio administrativo. Verificar que el inmueble está al corriente de pago reduce riesgos posteriores.
Comunidad de propietarios
En inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, es obligatorio conocer la situación de deudas con la comunidad. El adquirente puede responder de determinadas deudas comunitarias del transmitente en los límites legalmente establecidos, por lo que resulta esencial exigir el correspondiente certificado.
Certificado de eficiencia energética
En las transmisiones de inmuebles es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética, salvo supuestos legalmente excluidos. Su ausencia puede generar responsabilidades administrativas para el transmitente.
Situación urbanística
En inmuebles antiguos, rurales o con reformas, conviene comprobar licencias, certificados de ocupación y, en su caso, la situación urbanística municipal. La existencia física de una construcción no implica necesariamente su legalidad.
El saneamiento en la compraventa: protección legal del comprador
La compraventa inmobiliaria genera responsabilidad para el vendedor más allá de la firma.
Saneamiento por evicción
Existe evicción cuando el comprador es privado, total o parcialmente, del inmueble por sentencia firme basada en un derecho anterior a la compraventa. En estos casos, el vendedor responde conforme al régimen legal del saneamiento, con las consecuencias económicas previstas por la ley.
Saneamiento por vicios ocultos
El vendedor responde también de los defectos ocultos graves que hagan el inmueble impropio para su uso o disminuyan de tal forma su utilidad que el comprador no lo habría adquirido o habría pagado menos.
El comprador puede optar entre resolver el contrato o solicitar una reducción del precio, y en determinados supuestos reclamar indemnización. Estas acciones están sujetas a plazos de caducidad breves, por lo que deben ejercitarse con rapidez.
Pagos a cuenta, arras y anticipos
Es habitual que el comprador entregue cantidades antes de la firma de la escritura. Desde el punto de vista jurídico, no es irrelevante cómo se documentan estos pagos.
Todo anticipo debe regularse por escrito, indicando:
- Su naturaleza.
- Las condiciones para su devolución.
- Las consecuencias del incumplimiento.
Un pago mal documentado puede limitar seriamente las opciones del comprador si la operación no llega a culminarse.
Fiscalidad de la compraventa para no residentes
La adquisición de un inmueble en España conlleva el pago de impuestos que varían según la naturaleza del inmueble y su ubicación. Además, la titularidad del inmueble genera obligaciones fiscales periódicas, incluso para no residentes.
Una planificación fiscal previa permite conocer el coste real de la operación y evitar contingencias posteriores.
Conclusión
La compraventa de un inmueble en España siendo extranjero no residente es una operación perfectamente viable, pero exige un enfoque jurídico preventivo. La correcta identificación, la revisión registral y urbanística, la adecuada documentación de los pagos y el conocimiento del régimen de saneamiento y de las obligaciones fiscales son elementos esenciales para garantizar la seguridad de la inversión.
Comprar en España no requiere ser jurista, pero sí actuar con la diligencia necesaria para que la adquisición se realice con estabilidad legal y sin riesgos innecesarios.
